ОАЭ — Волны роста и падения

Русский человек, попадая в ОАЭ, видит много поразительного и необычного: кондиционированные автобусные остановки, высоченные башни в огнях, социальное жилье в виде вилл, которые бесплатно выдают семьям с пятью детьми.

Удивили мир Эмираты и в кризис: страна с высокими темпами экономического развития показала самые впечатляющие глубины падения рынка недвижимости, может быть, не по ценовым показателям, а по числу обманувшихся в своих ожиданиях инвесторов.

Однако даже картинка — массированное строительство, развернувшееся на берегах Персидского залива, — свидетельствует о том, что государство готово к новым победам на ниве современного девелопмента. Вопрос лишь в том, будут ли для этого избраны другие, менее рискованные пути развития.

Радикальные схемы

Эмираты неоднородны. Есть те, в которых еще до кризиса избрали относительно консервативные сценарии развития, например Абу-Даби или Рас-аль-Хайма, Фуджейра, Аджман. Там строительство не приобрело такого размаха, как в Дубае и Шардже. Сдержанным темпам развития сферы недвижимости, даже его ограничению, способствовало само законодательство, запрещавшее иностранцам приобретать «священную землю Эмиратов». Однако в некоторых регионах стали возможными массовые спекулятивные сделки, завершившиеся максимальным обвалом цен. Как объясняет Игорь Индриксонс, основатель портала Indriksons.Ru, в Дубае прямая продажа квадратных метров была разрешена властями Эмиратов. При этом стоимость недвижимости искусственно повышалась. Торговля шла по опциональному принципу: вложив 10 % за объект, выгодно было перепродать контракт. За счет увеличения цен путем изменения их в прайсах инвесторы получали сумасшедшую прибыль. Например, клиент вкладывал 10 000 долларов при стоимости объекта 100 000 долларов. После того как за месяц цена повышалась на 10 %, он продавал контракт за 110 000 долларов и зарабатывал 100 %. Проигрывал в этой схеме тот, кто получал ключи от квартиры. Но таковых было немного. Все хотели приобретать жилье в Дубае, но никто не хотел там жить; поиск конечного потребителя становился проблемой.

Возник замкнутый круг: недвижимость покупали, потому что росли цены; цены росли, потому что недвижимость покупали. В какой-то момент после завершения строительства сдать в аренду квартиры было чрезвычайно сложно по причине отсутствия окончательных собственников. В основном жилье снимали те же пакистанские строители, которые его возводили.

Аналитики единодушны в оценке докризисной ситуации: она стала результатом осознанной политики, а не досадного стечения обстоятельств или чьей-то ошибки. Как отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в стремительном девелопменте власти страны увидели альтернативу добыче углеводородов. Это был продекларированный курс: развиваться не только за счет энергоносителей, но и подтягивая другие сферы экономики. Ситуация усугубилась активным долевым строительством, во многом «импортированным» в ОАЭ зарубежными игроками.

Результатом стало падение цен на 50 %, а также появление огромного количества замороженных девелоперских проектов (их оценивают в 750 миллиардов долларов.). По словам С. Зингеля, это больше, чем общая стоимость строительных работ в Саудовской Аравии, Египте, Кувейте, Ираке и Катаре. Для крошечных ОАЭ — поистине фантастический объем!

По пути восстановления

В справедливости сказанного сложно усомниться, представляя картину гигантской стройки в Дубае и даже Шардже, продолжающейся и сейчас. Однако после кризиса ситуация изменилась. Как отмечает И. Индриксонс, рынок восстанавливается, но медленными темпами и довольно выборочно. Регион все еще вызывает интерес у мусульманских клиентов из Пакистана, Индии. Для них Дубай является аналогом Лондона для европейцев. Доля инвестиционных сделок при этом становится ниже. Хотя основными игроками остаются иностранцы. При этом, считает С. Зингель, существенных структурных качественных изменений на рынке не происходит: девелоперы продолжают скупать крупные участки для нового стремительного рывка навстречу спекулятивному спросу.

Однако всплеск и падение цен вряд ли возможны после пережитого кризисного стресса.

Участников местного рынка С. Зингель условно делит на две группы, которые проявляют себя по-разному. Наиболее активны институциональные инвесторы, скупающие земли для будущей массовой застройки. Частники же заключают преимущественно единичные сделки, и численность их не увеличивается. Сейчас 40 % жилья в городе Дубае владеют выходцы из азиатских стран, 28 % — представители арабских стран и самих ОАЭ. Гражданам Ирана принадлежит 12 % собственности.

Довольно критично отзываются аналитики и о всемирно известных проектах ОАЭ. В свое время такие сооружения, как 124-этажная башня «Бурж Халифа», отель в виде паруса «Бурж Аль Араб», стали визитной карточкой страны, магнитом для инвесторов со всего мира.

Однако громко разрекламированный проект «Мир», который начали реализовывать накануне кризиса, пока не завершен. Этот комплекс, состоящий из 300 островов, повторяющих очертания карты мира, представляет собой сложное инженерное сооружение. Хотя 70 % островов, площади которых колеблются от 14 до 83 кв. км, по некоторым сведениям, уже распродано, в том числе и мировым знаменитостям.

Другой объект — «Пальма Джумейра» — даже в сезон не может похвастаться 100 %-ной заполняемостью. Все принадлежит инвесторам, которые сейчас не могут продать эту недвижимость, говорит И. Индриксонс.

Наряду с этим крупные объемы жилья появляются в масштабных районах застройки. Один только проект Dubai Marina с 2009 по 2013 г. обеспечил 13 % всего нового предложения, а Dubai Sports City добавит еще 9 % до 2015 г.

Российский поток

Агентство недвижимости «ШАН», расположенное в Шардже, в основном обслуживает граждан из России, Украины, Армении (бывшего СССР). Нередко во время отдыха на берегах Персидского залива наши соотечественники или жители соседних государств присматриваются к жилью в далекой стране и решают приобрести квадратные метры. Руководитель агентства Исмагил Шангареев подчеркивает космополитизм Эмиратов и говорит о том, что поток покупателей формируется отнюдь не по этническому или конфессиональному принципу: любой человек стремится совершать приобретения там, где выгодно. А выгоды, на взгляд господина Шангареева, очевидны.

Исмагил Шангареев

После 50 %-го обвала рынок жилья восстанавливается, уже отыграв в цене примерно 30 % от докризисного уровня. Однако уроки недавних событий не прошли даром. Изменилась структура спроса. Если раньше выгодно было покупать новостройки и занимались этим в основном с целью перепродажи, то сейчас формируется новая генерация потребителей. Они покупают квадратные метры для собственного проживания и сдачи в аренду, переселения детей, которых выгодно обучать в местных филиалах ряда американских вузов (это обходится примерно на 30 % дешевле, чем в США), а низкая криминогенная активность позволяет родителям не беспокоиться за любимое чадо, попавшее в кондиционированный рай далекой страны.

По оценкам Исмагила Шангареева, примерно 30 % из общего количества остановившихся в кризис строек сегодня разморожено. Но во избежание рисков жилье предпочитают покупать на высоких стадиях готовности или на вторичном рынке. И в Шардже, и в Дубае есть проекты, которые помимо привычных опции обладают такими преимуществами, как близость к морю, собственные пляжи. Они пользуются наиболее высоким спросом.

Качественные дома и квартиры, рассказывает бизнесмен Шангареев, можно сдавать внаем, сохраняя за собой право пользоваться ими в удобное время. Риэлторская компания вычитает из цены недвижимости стоимость аренды и сама занимается поиском жильцов. Доходы от этого бизнеса составляют примерно 5 — 10 %.

Значительная часть потока арендаторов — это туристы. И здесь есть перспективы для роста отрасли. Курортные места страны Исмагил Шангареев считает всесезонными,хотя российские агентства в летние периоды не спешат предлагать их клиентам, продвигая другие направления.

Эмираты вполне комфортны даже в летние месяцы по причине всеобщей кондиционированности. Теплое море и прохлада помещений — это то, что позволяет отдыхать, не испытывая температурных неудобств. Известно, например, что даже автобусные остановки в Дубае оснащены сплит-системами.

Сегодня россияне покупают квартиры с двумя-тремя спальнями по цене 150 — 350 000 долларов. В стоимость включена также парковка и мебель. Коммунальное обслуживание обходится в 1 500 долларов в год. Владение квадратными метрами обеспечивает собственника видом на жительство.

Продавцы жилья подчеркивают удобство трансфера из России в ОАЭ. В Эмираты можно попасть напрямую не только из Москвы, но и из многих городов РФ, чем и пользуются туристы. В пользу покупки квадратов в этой стране свидетельствуют и такие немаловажные факторы, как недорогие услуги по ведению домашнего хозяйства и бизнеса, безналоговая зона торговли и даже высокое качество дорог.

Рекомендуемое видео

Факты

  • 30 % из общего количества остановившихся в кризис строек сегодня разморожено, но во избежание рисков жилье предпочитают покупать на высоких стадиях готовности.
  • В общемировом масштабе размер сопутствующих платежей при покупке недвижимости в ОАЭ ниже среднего. Для сравнения: в некоторых странах он может достигать 20 % и более от стоимости приобретаемого объекта.
  • По уровню налогообложения ОАЭ находятся на 104-м из 135 возможных мест.
  • В частности, в стране отсутствует сбор на прирост капитальной стоимости и прибыль от сдачи жилья в аренду.
  • Массированное строительство, развернувшееся на берегах Персидского Залива, свидетельствует о том, что страна готова к новым победам на ниве современного девелопмента.

Бизнесмен из Арабских Эмиратов Исмаил Шангареев предупредил: «В последнее время ОАЭ стали популярны у российских туристов, но не стоит забывать, что это исламское государство с прочными традициями и здесь не всегда получиться шумно отдыхать».